最高法發(fā)布物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例

新華社北京12月8日電（記者馮家順）最高人民法院12月8日發(fā)布5件物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，指導(dǎo)各級(jí)人民法院妥善應(yīng)對(duì)物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，實(shí)質(zhì)性化解包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題。

良好的物業(yè)關(guān)系，需要物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主共同維護(hù)，雙方均要依法行使權(quán)利、全面履行義務(wù)。“張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)采取合理合法的方式催交物業(yè)費(fèi)，不得采取限制業(yè)主使用小區(qū)門禁系統(tǒng)等超過合理限度的方式。“某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”明確，業(yè)主不得以房屋設(shè)計(jì)不合理等不屬于物業(yè)服務(wù)人義務(wù)范圍的事項(xiàng)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體，依法主張權(quán)利和履行義務(wù)。

由物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”而引發(fā)的糾紛屢見不鮮。“某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，人民法院嚴(yán)格按照民法典有關(guān)規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)的，對(duì)其請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)費(fèi)的主張不予支持，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法誠(chéng)信履行義務(wù)，維護(hù)正常物業(yè)服務(wù)秩序。

業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主自主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)的重要方式。物業(yè)服務(wù)人并非小區(qū)業(yè)主，并無訴請(qǐng)人民法院就業(yè)主大會(huì)決定效力作出裁判的權(quán)利。“某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，人民法院明確物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無權(quán)提起訴訟，依法維護(hù)業(yè)主大會(huì)決定的效力，保障業(yè)主自治權(quán)利。

審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實(shí)質(zhì)化解為目標(biāo)，真正做實(shí)定分止?fàn)?。各地法院積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)糾紛多元化解機(jī)制，形成一批富有成效的經(jīng)驗(yàn)做法。“某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，人民法院運(yùn)用“巡回審判+示范調(diào)解”方式在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)開庭，以案釋法，批量化解一百多個(gè)潛在糾紛，實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。