增量擴圍 基礎(chǔ)設(shè)施REITs加速“上新”

9月29日，華夏凱德商業(yè)REIT將在上海證券交易所上市交易；9月26日，華夏中海商業(yè)REIT啟動詢價......近期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行提速。

專家認(rèn)為，在系列支持政策持續(xù)加碼、二級市場表現(xiàn)亮眼等因素支撐下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場有望迎來長期穩(wěn)健發(fā)展。

支持政策持續(xù)加碼

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，有87只基礎(chǔ)設(shè)施REITs處于“已上市、已通過或已反饋”等狀態(tài)。從資產(chǎn)類型來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施和消費基礎(chǔ)設(shè)施類數(shù)量最多。

專家認(rèn)為，國家發(fā)展改革委近期發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》與商務(wù)部等9部門發(fā)布的相關(guān)政策，進一步聚焦項目類型擴圍擴容，通過優(yōu)化機制設(shè)計拓展了基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的廣度和深度。

一方面，政策推動加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報。武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院經(jīng)濟學(xué)系主任李雪松在接受記者采訪時表示，將能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)打包上市，進行資產(chǎn)證券化，能夠?qū)崿F(xiàn)前期投資資金的退出，并將回收的資金反哺至新項目，有利于形成良性投資循環(huán)。

另一方面，多部門積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行，包括市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施等。商務(wù)部等9部門日前發(fā)布的政策提出，優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中誠信分析REITs首席研究員王子豪在接受記者采訪時表示，引入更多元的資產(chǎn)類型可以滿足不同偏好投資者的需求，吸引更多類型資金進入市場，提升市場規(guī)模和活力。

擴募機制優(yōu)化提效也是通知的一大重點，通知鼓勵已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)行上市滿6個月后，可通過有關(guān)省級發(fā)展改革部門、中央企業(yè)向國家發(fā)展改革委申報新購入項目。

從國際經(jīng)驗來看，“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動是基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場走向成熟的重要特征。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國有6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品完成擴募，后續(xù)擴募進程有望加速。中央財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授白彥鋒表示，擴募機制能為市場提供更多底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、回報穩(wěn)健的產(chǎn)品，尤其利好有相關(guān)配置需求的中小投資者。

二級市場年內(nèi)表現(xiàn)亮眼

近期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場呈現(xiàn)震蕩調(diào)整態(tài)勢。截至9月26日收盤，本周中證REITs全收益指數(shù)下跌0.65%，9月15日至9月19日當(dāng)周，該指數(shù)累計上漲0.12%。王子豪表示，影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場走勢的因素較為多樣，包括利率、資產(chǎn)基本面、供需、項目解禁等。

拉長時間看，今年以來市場表現(xiàn)亮眼：Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計上漲9.97%；74只已上市REITs中，65只實現(xiàn)正收益（占比87.8%），39只漲幅超10%（占比52.7%）。具體到標(biāo)的，嘉實物美消費REIT年內(nèi)漲幅達45.19%，華夏大悅城商業(yè)REIT、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)漲幅分別為41.14%、38.80%，從資產(chǎn)類型看，前兩只基礎(chǔ)設(shè)施REITs均為消費基礎(chǔ)設(shè)施類，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類。

國家金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員龐溟表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動性較高、收益相對穩(wěn)定且安全性較強，具有門檻低、經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅比例高、收益長期化等相對優(yōu)勢，和其他常見投資品種的相關(guān)性相對較低，可以滿足投資者對穩(wěn)健投資和多元化資產(chǎn)配置的需求。

“基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場相對較為穩(wěn)健、具有一定抗風(fēng)險特征。參考國際成熟投資經(jīng)驗，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場整體呈向上趨勢，有望為真正長期持有的耐心資本帶來可觀回報。”白彥鋒說。